Miért fontos a kamatkörnyezet?
A magasabb kamatszintek visszatérése bizonytalanságot okozott a kereskedelmi ingatlanpiaci befektetők körében, különösen azért, mert egy tartósan magas finanszírozási költségű környezet ronthatja az értékeltséget és a tranzakciós aktivitást. Az ingatlanba fektető társaságok mérlegeikben jelentős mértékű hitellel rendelkeznek, továbbá a hosszú állampapírhozamok komoly alternatívát jelentenek az ingatlanok bérleti hozamaival szemben.
A 10 éves amerikai állampapírhozam historikus alakulása
Az elemzésben 1992-től, a modern REIT[1]-korszak kezdetétől 2024-ig tekintjük át az amerikai 10 éves állampapír éves átlaghozamát. Az éveket három azonos nagyságú csoportba (tercilisbe) soroljuk: alacsony, közepes és magas hozamú időszakokra.
1994 és 2020 között a 10 éves hozam összességében csökkenő trendet mutatott. Több mint egy évtizednyi alacsony kamatkörnyezet után 2022-től a hozamok érdemben emelkedtek. A magasabb hozamok gyakran javuló gazdasági kilátásokat is jelezhetnek, ugyanakkor a jelenlegi kötvénypiaci árazásban a költségvetési hiányokkal, vámokkal, kereskedelmi konfliktusokkal és inflációval kapcsolatos bizonytalanság is megjelenik.
A hozamkategóriák és az ingatlanpiaci teljesítmény
A tőzsdei ingatlanpiac teljesítményét az FTSE Nareit All Equity REITs Index, a privát ingatlanpiacét az NCREIF Fund Index – Open End Diversified Core Equity (NFI-ODCE) reprezentálja.
A 10 éves amerikai állampapírhozam múltbeli alakulása alapján az alacsony kamatkörnyezet 0,89–2,91%, a közepes 2,95–4,63%, a magas 4,80–7,09% közötti éves átlaghozamokat foglalja magában. Fontos megjegyezni, hogy az aktuális 10 éves hozam történelmi összevetésben nem kirívóan magas; a középső tercilis tartományának a tetején helyezkedik el jelenleg.
Mit mutatnak az eredmények?
Mind a tőzsdei, mind a privát ingatlanbefektetések pozitív átlagos teljes hozamot (total return) értek el mindhárom kamatkörnyezetben. A tőzsdei REIT-ek minden csoportban felülteljesítették a privát ingatlan referencia indexet.
Alacsony 10 éves állampapírhozam mellett a REIT-ek átlagos éves teljes hozama 12,71%, az NFI-ODCE-é 11,07% volt. Közepes kamatkörnyezetben 7,14% állt szemben 3,49%-kal. Magasabb kamatkörnyezetben a REIT-ek 14,68%-os, a privát benchmark 9,18%-os átlagos éves teljes hozamot ért el.
A két piac közötti hozamkülönbség a kamatkörnyezet emelkedésével fokozódott: 1,64 százalékpont az alacsony, 3,65 százalékpont a közepes és 5,50 százalékpont a magas kamatkategóriában.
Mi adhat előnyt a REIT-eknek a privát ingatlan befektetésekhez képest?
A tőzsdei REIT-ek piaci ára gyorsabban tükrözi az aktuális piaci feltételeket, ezért a szektor kedvezőbb kiinduló helyzetből alkalmazkodhat egy magasabb kamatkörnyezethez. További versenyelőny lehet a professzionális működtetési szakértelem, a fegyelmezett mérlegpolitika, valamint a részvény-, hitel- és közös vállalati (JV) finanszírozási forrásokhoz való hatékony hozzáférés.
Összegzés
A történelmi tapasztalat nem garancia a jövőre, de az 1992–2024 közötti adatok nem támasztják alá azt az egyszerű állítást, hogy a magasabb hosszú hozamok szükségszerűen rosszak a REIT-ek számára. A vizsgált időszakban a REIT-ek mindhárom hozamkategóriában pozitív átlagos hozamot produkáltak, és a privát ingatlanpiaci benchmarkot is felülteljesítették.
[1] A REIT (Real Estate Investment Trust, magyarul nagyjából ingatlanbefektetési társaság) olyan vállalat vagy befektetési konstrukció, amely jövedelemtermelő ingatlanokat birtokol, üzemeltet vagy finanszíroz. A REIT-ek jellemzően irodaházakba, bevásárlóközpontokba, lakóingatlanokba, raktárakba, adatközpontokba, szállodákba vagy egészségügyi ingatlanokba fektetnek. A befektetők REIT-részvények vásárlásával úgy szerezhetnek kitettséget az ingatlanpiacon, hogy közben nem kell közvetlenül ingatlant vásárolniuk és kezelniük.
