Április óta divergenciát mutat az USA ingatlanszektorának teljesítménye a hosszú hozamokkal
Historikusan jól megfigyelhető, hogy az ingatlanrészvények árfolyama gyakran ellentétesen mozog az amerikai 10 éves állampapír hozamával, mert a magasabb hozam egyszerre rontja az ingatlanok értékeltségét, növeli a finanszírozási költségeket, és vonzóbb alternatívát kínál a befektetőknek. Azonban 2026 áprilisa óta ez a tendencia látványosan megtört, ugyanis a hosszú hozamok emelkedésnek indultak, és ezzel párhuzamosan az ingatlan részvények is.
Júliusban kitört a Dow Jones U.S. Real Estate amerikai ingatlancégeket reprezentáló index[1] a 2024 közepe, sőt a 2022 közepe óta tartó bázisából is. Még egyszer érdemes kihangsúlyozni, hogy mindezt annak ellenére tette, hogy az amerikai hosszú államkötvény-hozamok meredeken emelkedtek a hónap során, mely az ingatlan szektor relatív erejére utaló tényező.
Makrogazdasági várakozásom szerint az USA-ban akár inflációs csúcsot is láthattunk az iráni helyzet konszolidálódásával, így a kamatérzékeny szektorok, mint többek között az ingatlan továbbra is felülteljesíthetnek.
Az Equilor Ingatlan Trend részvényalapunkban jelentősebb felülsúlyt vállaltunk az USA ingatlanpiacán, mellyel profitálni próbálunk a technikai kitörés, a relatív erő és a fundamentális helyzet ritkán egy irányba mutató hármasából.
2026 első felében is felülteljesítette az USA ingatlanszektora a széles Russell 1000 amerikai indexet
A tőzsdén jegyzett ingatlanbefektetési társaságok, vagyis a REIT-ek 2026 első felében erős befektetési teljesítményt nyújtottak, és jelentős mértékben felülteljesítették a széles részvénypiacot. Ez megfordította a 2025-ben tapasztalt tendenciát, és azt mutatja, hogy a REIT-ek emelkedő és tartósan magas kamatkörnyezetben is jól teljesíthetnek. A korábbi évek tapasztalatai szerint, amikor az év elején jelentős relatív felülteljesítést értek el, általában az év egészében is megelőzték a széles részvénypiacot. 2006 és 2025 között négy ilyen évből háromban – 2006-ban, 2011-ben és 2014-ben – év végéig is fennmaradt az előnyük. A 2025 eleji kedvező teljesítményt az új vámpolitikával kapcsolatos váratlan sokkok törték meg, míg a 2026-os iráni konfliktus eddig nem okozott hasonló fordulatot. A 2026 eleji relatív felülteljesítés 2006 óta a legerősebb volt.
2025-ben a Russell 1000 index teljes hozama 17,4% volt, és 15,1 százalékponttal múlta felül a FTSE Nareit All Equity REITs indexet. 2026 első felében azonban megfordult a helyzet: a REIT-ek 14,9%-os teljes hozamot értek el, ami 4,6 százalékponttal meghaladta a széles részvénypiac eredményét. Szektorszinten 2025-ben a 13 REIT-ingatlanszektor közül mindössze öt ért el pozitív hozamot. A demográfiai kereslet és a korlátozott új kínálat miatt az egészségügyi ingatlanok teljesítettek a legjobban, 28,5%-os hozammal. Meglepő módon az AI által hajtott technológiai fellendülés ellenére az adatközpontok voltak a leggyengébbek, –14,2%-os eredménnyel. 2026 júniusának végéig a szerencsejátékhoz és a telekommunikációhoz kapcsolódó ingatlanok kivételével minden REIT-szektor emelkedett. Az erős szabadidős és üzleti utazási keresletnek köszönhetően a szállodák és üdülőhelyek vezették a mezőnyt, 42,8%-os féléves teljes hozammal. A faültetvények, a szerencsejáték- és a telekommunikációs ingatlanok hozama 3% alatt maradt.
A gazdasági bizonytalanságok ellenére a szektor működési eredményei stabilak maradtak, a társaságok pedig fegyelmezett mérlegpolitikát folytattak. Ez kedvező alapot teremthet a további növekedéshez és a jövőbeli befektetési teljesítményhez. Ahogy a technológiai részvények emelkedése veszített a lendületéből, csökkenni kezdett a széles részvénypiac és a REIT-ek értékeltsége közötti különbség. Ennek további szűkülése várhatóan támogatja a REIT-ek relatív felülteljesítését. A szektorban jelentős fúziós és felvásárlási aktivitás is tapasztalható. Bár a tőzsdei társaságok magánkézbe vétele nagy médiavisszhangot kapott, a legfontosabb tőkemozgásokat valójában a nyilvánosan jegyzett REIT-ek közötti stratégiai összeolvadások jelentették. A REIT-szektor szerkezete jelentősen átalakult az elmúlt években, piaci kapitalizációjának már több mint fele új és feltörekvő ingatlantípusokhoz kötődik. Ez az amerikai gazdaság digitalizációja, a demográfiai változások, a lakáshiány és más hosszú távú trendek által vezérelt átalakulást tükrözi.
[1]A Dow Jones U.S. Real Estate Index az amerikai tőzsdén jegyzett ingatlanszektor teljesítményét méri. Olyan vállalatokat tartalmaz, amelyek közvetlenül vagy közvetve ingatlanok tulajdonlásával, fejlesztésével vagy kezelésével foglalkoznak.
