A globális ingatlanszektorral kapcsolatos félelmek egyre többször láthatóak a címlapokon és ez nem véletlen. Ugyan eddig főleg Amerikában hallhattunk problémákról, egyre inkább találkozunk hasonló esetekkel Európában is. Érdemes megvizsgálni, hogy melyek a fő mozgatórugói az irodapiacot sújtó problémáknak, hogy teljesen megértsük, hogy mi várható a szektorban.
Márciusi cikkemben már részletesen taglaltam, hogy a Fed negyven éve nem látott mértékű kamatemelései, illetve a munkavégzés terén a pandémia miatt bekövetkezett változások negatív hatással voltak az ingatlanpiacra, azon belül is az irodaépületek fejlesztőire és üzemeltetőire. Ez a trend továbbra sem változik. Kezdve a jegybankok kamatemeléseivel, továbbra is a jegybanki szigoré a főszerep. Elemzői várakozások szerint az amerikai Fed még további 25 bázisponttal emelheti az irányadó kamatokat, ami így elérheti az 5-5,25 százalékos sávot, majd ezen a szinten ragadhat hónapokig. A következő Fed döntést nagymértékben befolyásolják a gazdasági, illetve inflációs adatok. Az áprilisi adatok alapján az amerikai gazdaság lassul, és egyre több szereplő érzi a szigorodó pénzügyi környezetet. Az infláció ugyan 5 százalékra csökkent márciusban, azonban még mindig messze van a Fed által elvárt 2 százalékos szinttől. Mindemellett az infláció ragadósságára, vagyis, hogy az áremelkedés megragad egy szinten, egyre több jel utal: a maginfláció, vagyis az élelmiszer- és energiaárak nélkül számolt áremelkedés márciusban nem hogy csökkent volna, hanem emelkedett is, és az erős munkaerőpiac szintén az árak ragadósságát erősíti.
Az inflációs kérdésen túl, a pandémia okozta otthoni munkavégzés is nehezíti az irodafejlesztők helyzetét. Míg a pandémia előtt 10 százalék alatt volt az üres irodák aránya, addig jelenleg ez megközelíti a 20 százalékot, vagyis az amerikai irodaterületek közel ötöde bérlő nélkül áll, ami az otthoni munkavégzés elterjedésén kívül a vállalatok által várt gazdasági visszaesést is jól mutatja. A Kastle irodabeléptető rendszereket fejlesztő cég elemzése szerint a bérlőkkel rendelkező irodák 46 százaléka van kihasználva, mivel továbbra is sokan otthonról dolgoznak. Azaz a cégek fizetik az irodák bérleti díjat, azonban kevesebb, mint az alkalmazottak fele jár be dolgozni. Ugyan a munkaerőpiac feszes, mégis egyre többet hallunk elbocsátásokról a tech szektorban. Ez az iparág természetesen nem reprezentatív a teljes munkaerőpiacra, viszont 2021-ben a 100 legnagyobb irodabérleti szerződésből 36 a technológiai cégek kezében volt. Míg a technológiai vállalatok az USA-ban körülbelül 165.000 embert bocsátottak el 2022-ben, addig ezt idén már most sikerült felülmúlni, hiszen kicsivel több, mint 172.000 alkalmazottat küldtek el a vállalatok. Ugyan ebből az adatból csak az elbocsátásokat látjuk és nem tudjuk az újonnan felvett emberek számát, azonban a gazdasági lassulásról, illetve elkezdett költségcsökkentésekről ez egy megbízható képet fest.
Naivak lennénk azt hinni, hogy ezek a dinamikák csak az USA-ban vannak jelen. Ugyan egyelőre Európában jobb a helyzet, mégis egyre több repedést találunk: az Európai Központi Bank (EKB) további 75 bázisponttal emelheti az irányadó kamatot idén, és a jegybankárok is jóval szigorúbb hangvételű retorikával fogalmaznak, mint az USA-ban. Németországban az újonnan kiadott lakásépítési engedélyek száma több mint 20 százalékkal esett februárban, és ugyan itt a szezonalitás is közrejátszik, a Deutsche Bank várakozásai szerint azonban az ingatlanárak akár 25 százalékkal is eshetnek, miután a tízéves jelzáloghitelek egy százalékról megközelítették a négy százalékot a kamatemelési ciklus hatására.
Ingatlanpiaci válságból bankválság?
Az amerikai kis- és közepes méretű bankok tulajdonolják a kereskedelmi ingatlanhitelek 80 százalékát, így az SVB Bank csődje sok emberben kérdéseket vetett fel azzal kapcsolatban, mi van akkor, ha az ingatlanszektor kilátásainak romlása veszélyezteti a kis bankok helyzetét is. Az SVB bankcsőd valószínűleg egy egyedi eset volt, a szektorra nézve szigorúbb szabályozás és szigorúbb hitelezés várható, ami nem jó a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosainak és a fejlesztőknek. A következő három évben közel 1.500 milliárd dollárnyi hitelt kell refinanszírozniuk a tulajdonosoknak, amiből körülbelül 200 milliárd csak az irodaházakat terheli. Véleményem szerint 2025 után már nem jelent akkora problémát a refinanszírozás, hiszen addigra valószínűleg a kamatok alacsonyabbak lesznek, viszont azok a cégek, akiknek idén és jövőre kell refinanszírozniuk a hiteleiket, bajban lehetnek. Ha a Fed megállna a kamatemelésekkel, akkor sem lenne sokkal jobb a helyzet, hiszen jelenleg a vállalatok 3,5-4,5 százalékkal magasabban tudnák refinanszírozni a hiteleiket. A kereskedelmi ingatlanárakban még nem igazán látszódik a leértékelődés, sem az Egyesült Államokban, sem pedig az eurozónában, azonban a növekedésben jól látszódik a lassulás és várhatóan a következő hónapokban csökkenhet ezeknek az ingatlanoknak az értéke, főleg, ha tovább emelkednek a nemteljesítések aránya. Ennek hatására az irodaházak értékeltsége akár 40 százalékot is eshet a Morgan Stanley szerint, ami az egekbe repítheti a hitel nemfizetéseket.
A mobiltelefon használati adatok is jól mutatják, hogy a legnagyobb városokban, mint San Francisco, illetve New York, az emberek nem tértek vissza a pandémia előtti szokásaikhoz, és még mindig inkább otthonról dolgoznak. Az alacsony mobiltelefon hasznáálat az otthoni munkavégzésre utal ahonnan nem a telefonjukat használják az emberek, hanem a különböző videomegosztó szoftvereket.
Az első negyedéves jelentések alapján a hitelezők már most elkezdtek felkészülni a rossz ingatlanhitelek növekedésére, és növelik a behajthatatlan adósságokra képzett tartalékokat. A Wells Fargo az elsők között van, amely felülvizsgálja a több mint 35 milliárd dolláros irodahitel-portfólióját, hogy miként lehetne kockázatot csökkenteni, de a vállalat vezetői elmondták az eredmény beszámolóban, hogy az irodapiac továbbra is a gyengeség jeleit mutatja az alacsonyabb kereslet, a magasabb finanszírozási költségek és a kihívást jelentő tőkepiaci helyzet miatt, és arra számítanak, hogy egyre több nehézség fogja érni a szektort.
Ugyan a kereskedelmi ingatlanhitel fizetési késedelmek elkezdtek emelkedni, még mindig csak a teljes hitelösszeg állomány kamatainak a 0,65 százaléka van késve fizetve, azonban a problémás amerikai kereskedelmi ingatlanadósság 14 éves csúcsra emelkedett februárban. Az irodaházak tették ki az összes nemteljesítő kereskedelmi jelzálogfedezetű értékpapír-adósság (CMBS) mintegy 44 százalékát, a teljes problémás CMBS adósság pedig 1,84 milliárd dollárra ugrott a januári 686 millió dollárról. Február végére a vállalati nemteljesítések 2009 óta a legmagasabb szintre emelkedtek.
Végezetül fontos kiemelni, hogy a komoly leértékelődési kockázat nem a teljes ingatlanszektort jellemzi: véleményem szerint a jó minőségű lakóingatlanok kiemelkedhetnek a szektorban, hiszen ameddig a foglalkoztatottság feszes és a bérek emelkednek, addig nem várható a lakóingatlanok üresedése.
Jelen blogbejegyzés a szerző magánvéleményét tükrözi, amely nem feltétlenül egyezik az Equilor Alapkezelő hivatalos álláspontjával.
A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.
A cikk előszőr a Portfolio.hu-n jelent meg.
