Az Aroundtown SA egy jól diverzifikált ingatlanbefektető vállalat, amely főként Németországban és a Benelux államokban van jelen, és irodai, lakó- és szállodai ingatlanokra specializálódott. A cég rendkívül gyorsan, hitellel történő akvizíciók során növekedett, melynek következtében az egyik legeladósodottabb társaság lett az európai ingatlan szektorban. Ameddig alacsony volt az európai hozamkörnyezet és stabil volt a gazdaság, addig a stratégia remekül működött. Azonban a Covid utáni inflációs sokk rendkívül megemelte a finanszírozási költségeket, melynek hatására összeomlott a társaság árfolyama.
A kegyelemdöfést többek között a német lakossági ingatlanárak 2022 negyedik negyedévétől kezdődő zuhanása adta meg, mellyel el is érte mélypontját az árfolyam.
A papír rendkívüli olcsósága miatt került fókuszomba, ugyanis a társaság az ingatlanok nettó eszközértékének (EPRA NAV) csupán 42 százalékán forog. A menedzsment jól végzi a munkáját, hiszen ha a piac a részvényárazáson keresztül alacsonyabbra értékeli a céget az általa tulajdonolt ingatlanok értékénél, akkor értékesíteni kell az ingatlanokat, (ráadásul az utóbbiakat sikerült könyv szerinti értéken eladni), és folyamatosan csökkenteni a cég eladósodottságát, ezzel párhuzamosan pedig a hozamemelkedésből eredő kockázatot. Akár részvényvisszavásárláson is érdemes lenne ilyenkor elgondolkodni, de egyelőre ez még nincs napirenden. Optimista vagyok azzal kapcsolatban, hogy az idén márciusban bejelentett német infrastruktúra élénkítési csomag (mely évente nagyságrendileg 2%-kal növelheti a német GDP-t a következő évtizedben) felpörgetheti a német gazdaságot, melyből a növekvő bérleti díjakon, illetve a magasabb ingatlan értékeken keresztül húzhat hasznot a társaság.
A már meglévő lakossági ingatlanok iránti kereslet fokozódhat Németország városaiban, mivel hasonló cipőben járnak, mint Magyarország, rendkívül kevés új lakás épül. A hotel szegmens is magához tért a Covid óta újra helyreállt turizmusnak köszönhetően. Egyedül az irodapiac gyengélkedik még, azonban egyre több multinacionális cég parancsolja vissza munkavállalóit az irodákba, miután rádöbbennek, hogy az otthonról végzett munkának hátrányai is vannak. Továbbá iroda átalakításokat is tervez a társaság, melyeket jövőre már lakóingatlanként hasznosíthatnak.
Az adósságok refinanszírozásában is jó eredményeket ért el a cég, amellyel az átlagos hitellejáratot 2029-re sikerült kitolni. Májusban 750 millió euró értékben 5 éves kötvényt is kibocsátott a társaság relatíve kedvező feltételek mellett (3,5%-os kupon), 3x-os befektetői túlkereslettel. Összességében tehát nincs sietségben a menedzsment az ingatlanok értékesítése kapcsán, van ideje várni a megfelelő ajánlatok beérkezéséig. Fontos megjegyezni, hogy egyelőre nem fizet osztalékot a társaság, mivel próbálja csökkenteni a magas eladósodottságát.
Amennyiben hosszútávú befektetésként gondolkozunk a részvényben, lényeges megemlíteni, hogy egy reál-eszközről van szó, így amennyiben az államok negatív reálkamatokkal és az államadósságok elinflálásával próbálnák meg kezelni a jelenlegi aggasztóan magas adósság szinteket, akkor az ingatlan társaságok ebből masszívan profitálhatnának a kötvényesekkel szemben, ugyanis a bérleti díjak jellemzően infláció indexáltak, míg a hosszú hozamokat nyomott szinten tarthatják jó eséllyel a jegybankok.
Miután részvény befektetésről beszélünk, a kockázatokat sem árt megemlíteni. Az Aroundtown az egyik legnagyobb adóssággal rendelkező vállalat az ingatlanpiaci szektorban, így a különböző makrogazdasági bizonytalanságok, mint az infláció, kamatlábak és geopolitikai feszültségek jelentősen befolyásolhatják az Aroundtown teljesítményét. A magasabb kötvényhozamok különösen hátrányosan érinthetik a refinanszírozást, míg a tranzakciós hozamok emelkedése rosszabb kondíciókat biztosíthat az ingatlanok értékesítéséhez. Bár van némi optimizmus az irodai munkavégzéshez való visszatérés kapcsán, azonban az irodapiaci kereslet még mindig nyomott, így a portfólió e szegmensének lassabb regenerációja hátráltathatja a teljes cég növekedését. A vállalat 2024-re nem fizet osztalékot a tőkeáttétel csökkentésének érdekében, bár 2025-re már terveznek osztalékot, de ez bizonytalan és függ a pénzügyi helyzet alakulásától.
Ami pedig az időzítést illeti, most érdemes beszállni a részvénybe. Idén egy szép fülescsészét formált az árfolyam, majd július 22-től beszűkült az árfolyamingadozás. Augusztus elsején volt egy kirázás a rossz amerikai munkaerőpiaci adatoknak köszönhetően, azonban már másnap letörölte ezt az esést árfolyam. Amennyiben a forgalmi adatokat nézzük a bázis jobboldali felében, az emelkedő napok volumenjei magasabbak, mint az esőké. Továbbá július óta a részvény relatív erőt mutat az európai ingatlan szektor teljesítményéhez képest (piros vonal, bal tengely), melyek mind intézményi akkumulációra, vételekre engednek következtetni. Amennyiben szűken szeretnénk felvenni a pozíciót, érdemes lehet az augusztus elsejei mélypontra rakni a stop eladási megbízást. A tökéletes vételi pont augusztus 5-én volt 3,2 eurós árfolyam közelében.
