Az európai ingatlanszektor teljesítménye
Az európai ingatlanindex 2023 óta lényegében oldalaz, ezzel szemben azért a széles európai piacot tömörítő STOXX 600 index jóval kedvezőbb hozamot tudott produkálni.
A makrogazdasági helyzet ideális lehet, ha átnézünk az iráni konfliktuson
Az Eurozónában mérsékelt maradhat idén a gazdasági növekedés, 1,2-1,5%-kal növekedhet 2026-ban a GDP. Az infláció lényegében a 2%-os cél körül alakulhat, melyből következhet, hogy az Európai Központi Bank várhatóan idén nem fog az alapkamaton változtatni.
Remélhetőleg ezt nem húzza majd keresztbe egy elhúzódó iráni konfliktus, ami miatt az energiaárak magas szinten ragadhatnának, mely több fronton is kellemetlenül érinthetné az ingatlan részvényeket. Egy hosszan elhúzódó energiaár-sokk felfelé hajthatja az inflációt, mellyel terhet róhat a fogyasztókra, továbbá drágábbá teheti a hitelfelvételt is.
Stabilizálódó ingatlan befektetési volumen
Jó hír viszont, hogy szépen lassan kezd talpraállni az ingatlan befektetési piac, mely tendencia becslések szerint 2026-ban is folytatódhat. A Savills[1] az európai ingatlanbefektetések 2025-ös volumenét körülbelül 215 milliárd euróra becsüli, ami nagyságrendileg 9%-os növekedésnek felel meg az előző évhez képest. Ez több mint 40%-os javulást jelentene a gyenge 2023-as évhez viszonyítva, de még mindig messze elmarad a 2015–2019 közötti időszakban tapasztalt évi körülbelül 300 milliárd eurós átlagos szinttől. 2026-ra az elemzők az európai befektetési volumenek további 10–20%-os növekedését jósolják éves alapon. Az alábbi ábra az európai ingatlanbefektetések historikus alakulását mutatja be 2014-től napjainkig, melyen jól látszik, hogy a 2022 elejétől begyorsuló hozamemelkedés az európai befektetési piacnak mekkora kárt tett.
[1] A Savills (és általában a nagy nemzetközi tanácsadók) statisztikái a teljes befektetési célú forgalmat mérik, amelynek jelentős részét a már használatban lévő épületek tulajdonosváltása teszi ki.
Javuló finanszírozási környezet
Ami viszont egyértelműen kedvező a szektorra nézve, hogy a finanszírozás 2025-ben már javulni tudott a korábbi évekhez viszonyítva. A jobb minősítésű ingatlan társaságok már 3-4% környékén tudtak euró alapon hitelhez jutni, és még a magasabb tőkeáttétellel rendelkező cégek is 4-5%-on tudtak bankhiteleket felvenni. Abban ez esetben, ha már csak az 5-9%-os sávban tudja magát finanszírozni egy ingatlancég, az már jelentősen képes terhelni a társaság részvényesi megtérülését.
Az ingatlanok hozamai viszont nem követték le a kockázatmentes hozam emelkedésének mértékét
Az ingatlan papírok másik fő értékvezérlője, a hosszú hozamok a 2022–2024 közötti emelkedés után 2025-ben már stabilizálódtak, sőt egyes esetekben még enyhén csökkentek is. Ami érdekes viszont, hogy amíg az 5 éves euró swap hozam[1] 2021-ben átlagosan -0,3% körül ingadozott 2025 végén már a 2,6%-ot is elérte, tehát 4 év alatt 2,9%-kal emelkedett, addig az egyes ingatlanszegmensek (irodák,kiskereskedelmi ingatlanok, logisztikai és lakóingatlanok) könyv szerinti hozamai[2] csupán 1% körül kerültek feljebb. Ez önmagában óvatosságra int, azonban az időszak alatt javuló bérleti hozamok is indokolhatják az első ránézésre kissé kevésnek tűnő elkönyvelt értékvesztést. Azért azt hozzá kell tenni, hogy a legtöbb kibocsátónak erős érdeke fűződik ahhoz, hogy minél kevesebb értékvesztést könyveljen el az ingatlanjain, mivel ezek terhelhetik a mérleget, és ezáltal korlátozhatnák a hitelfelvételi képességeket, vagy még agresszívebb eszközértékesítési programot tehetnek szükségessé.
A 2026-os iráni háború jelentősen befolyásolhatja az 5 éves eurós swap hozamokat. A szénhidrogén árak magasan ragadása szignifikánsan ronthatja az elkövetkező hónapok inflációs kilátásait, melynek következtében kamatemelésre kényszerülhetnek a világ vezető jegybankjai, köztük az Európai Központi Bank is. Jelenleg az Eurozónában az idei év végéig 71 bázispontos kamatemelést áraz a piac. Azonban azt is hozzá kell tenni, hogy az iráni helyzet viszont bármelyik pillanatban meg is oldódhat, melynek következtében pillanatok alatt ki is árazódhatnak az előbb említett kamatemelések.
Összefoglalás
- A jelenlegi iráni konfliktus miatt kialakuló hozamemelkedés jelentős kockázati faktort jelent az ingatlantársaságok számára. Érdemes lehet a vásárlásokkal megvárni, amíg elül a vihar, ugyanis teljes a bizonytalanság. Akár már holnap is véget érhet a konfliktus, de akár időben jelentősen el is húzódhat.
- A jövőre nézve, az elemzők konszenzusa az iráni háború esetleges befejeződése után sem számít további, széles körű hozamcsökkenésre, ami azt jelentheti, hogy az ingatlancégek teljesítményét elsősorban a bérleti jövedelem alakulása határozhatja majd meg.
- Megérheti szelektíven körbejárni az ingatlancégeket, hogy egyes esetekben mi okozhatta a kockázatmentes hozam-emelkedés mértékéhez viszonyított kisebb értékvesztés elkönyvelését.
- Továbbá mint minden egyéb szektor esetén is, így az ingatlan cégek univerzumában is érdemes lehet kicsit a motorháztető alá nézni, és megnézni, hogy az egyes alszektorok hogyan teljesítettek, mik a főbb értékvezérlőik, és mindezekből mit tudunk projektálni a várható jövőbeli teljesítményükkel kapcsolatban. Következő cikkünk ezt fogja körbejárni…
[1] Az 5 éves euró swap hozam azt a fix kamatlábat jelenti, amelyet a piaci szereplők hajlandóak fizetni 5 éven keresztül azért, hogy cserébe változó kamatlábat (általában az Euribort) kapjanak.
[2] A hozam (yield) az ingatlan éves tiszta működési bevételének (Net Operating Income – NOI) és az ingatlan teljes vételárának (vagy aktuális piaci értékének) hányadosa.
